ZAKAJ PZI – PROJEKT ZA IZVEDBO ?

V zadnjem blogu sem opisovala poglede investitorja. Tokrat sem se odločila, da gradnjo predstavim v nekoliko drugačni luči, v očeh stroke. Tukaj se mi zdi nujno najprej povedati par besed v vezi stroke. Na žalost opažam zadnje leta, da se je začela stroka »razslojevat«. To vsekakor ni spodbudno za kvaliteto gradnje v Sloveniji, za naš poklic in vrednoto gradnje kot tako. Pred krizo v gradbeništvu smo imeli vsi delo, vsekakor ga že takrat, ni vsak opravljal v skladu s svojim poslanstvom. Potem se je začela kriza. Investitorji so začeli psihološko napadat stroko v smislu, če ne boš ti naredil za ta denar, potem bo pa to naredil nekdo drug namesto tebe. Ta stavek skriva v sebi zelo veliko, veliko več kot je na prvi pogled moč opaziti.

Kaj je tisto kar bo naredil ta drugi namesto tebe?  Tega odgovora ni (po)iskal nobeden investitor, ki je tako trditev izrekel. Še hujše je to, da mu sploh ni bilo mar za odgovor. Investitor namreč ve samo to da nekaj rabi, torej neko mapo ali neko dokumentacijo. Vendar roko na srce, tega ni kriv investitor, ampak naša stroka sama. V določenih krogih stoke se je na trg plasirala dokumentacija, ki ni bila vredna besede projekta dokumentacija. V fazah projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja, jo je cenzurirala upravna enota. Kaj pa v fazi projekta za izvedbo, kdo pa je tukaj cenzuriral? Odgovor je v večini primerov nihče, v zelo, zelo redkih primerih »tečen« nadzornik in/ali izvajalec.

Besedico »tečen« sem namenoma dodala, pa ne da bi grajala redke dobre nadzornike in izvajalce. Pravilno je da če nekaj ni jasno kako izvesti, da se dodatno iz gradbišča zahteva od stroke, ki je dokument PZI pripravljala. Projekt za izvedbo PZI, je projektna dokumentacija po kateri se bo nek objekt gradil. Z drugimi besedami gre za navodila kako se bo objekt zložil (namenoma uporabila besedo zložil!) oziroma naredil uporaben svojemu namenu. Gre za skupek navodil, če hočete podobno kot recept pri peki piškotov, navodilo kako zložiti kupljeno omaro, uporabiti neko zdravilo, aparat za …

Torej »tečne« osebe na gradišču so zato, ker nimajo navodil. Nimajo jih zato, ker jih »(ne)stroka« ni dobro pripravila oziroma z investitorjem dorekla. Zakaj jih pa je »(ne)stroka« naredila tako slabo? Odgovor je preprost: zanje ni imela dovolj časa, ker je bil projekt PZI preslabo plačan. Ker je bil projekt PZI preslabo plačan je razumljivo, da mora »(ne)stroka« veliko projektov izdelat in nima časa in možnosti se predolgo zadrževat na enem in ta istem dokumentu. Sama sem podjetnik in vem kako hitro se mesec obrne. Slednje velja kot pribito.

Zakaj se je nek biro pripravil izdelati nestrokovni dokument, je odvisno od posameznika na kakšno raven se je pripravljen spustiti za denar. Sama sem bila pred leti nazaj postavljena pred realno dejstvo: sem predobro delala za pre-slabo plačane ure. Sama nikoli nisem odstopala od kvalitete. Vedno želim narediti čim bolje, tako kot sem to v nekem trenutku sposobna. Začela sem se zavedat, da bom mogla znižat kvaliteto projektov ali pa zvišat ceno svoje storitve. Tretja pot je zaprtje podjetja. Odločitev je bila sledeča: kvalitete ne bom nižala, ker je ne morem. Ne morem nekaj oddati od sebe, kar vem da »ne pije vode«. Preveč odgovornosti čutim do investitorjev in do svojega dela. Raje kot delat nekvalitetno grem domov sadit krompir. Samo tako se bom zvečer lahko z mirno vestjo ulegla v posteljo in zaspala. Danes vem, da sem se dobro odločila. Še vedno imam podjetje, še vedno sem samostojna in imam investitorje, ki cenijo moje delo. Imam toliko dela kot ga zmorem narediti, v okviru zanj potrebnega časa. Sem več kot zadovoljna, kar pa ne velja za določene moje kolege projektante.  Ja saj so v preteklosti dobili marsikatero prvotno meni namenjeno delo, vendar so ga izdelali slabo in posledično povzročili veliko škodo svojemu naročniku. Seveda se posledice pokažejo čez čas. Nekateri investitorji si zatiskajo oči in se v končni meri sploh ne spuščajo v rekapitulacijo stroškov in vloženih živcev. Mnenje je bolje ne vedeti, saj si v končnem trenutku nič ne morejo pomagati. Ostanejo izkušnje, ki jih delijo naprej in te izkušnje bodo čez čas izoblikovale mišljenje investitorjev. Te izkušnje bodo povzročile pomanjkanja naročil za nestrokovno izvedene projekte, ki jih dela »ne stroka«. Nič ne bo pomagalo še tako nizka cena, ker se bo vsak investitor zavedal, da ga bo slabo predhodno načrtovana gradnja na koncu veliko (preveč) stala.

Zakon o graditvi objektov – ZGO zahteva v 83. členu, da izvajalec lahko gradnjo izvaja SAMO po projektu za izvedbo. Za dogajanje na gradbišču je odgovoren nadzornik. Seveda ZGO navaja kazenske sankcije za vse udeležence v gradnji, vendar v praksi to izgleda tako:

  • investitor je PZI naročil, ta dokument stoji nekje (sploh ni nujno da je na gradbišču!),

  • izvajalec je v večini primerov ves srečen, če mu PZI sploh ni bil pokazan oziroma ga ni nikoli videl. Določeni izvajalci (montažnih gradenj) imajo celo neke svoje verzije (v nekih primerih delnega) PZI-ja, katera ni nujno da se med seboj skladata. Izvajalec sam veliko bolje ve, kako se nekaj naredi prav. Tipično slovensko je: to pa že sam naredim veliko bolje. Seveda da PZI-ja ni videl mu to prav pride za izgovore pri njegovih izvedenih napakah in končnem obračunu,

  • v slučaju obiska inšpektorja, se zgodi celo to, da ta sploh po PZI dokumentaciji ne vpraša; zanima ga zgolj izvod PGD, kot da mu ni bil izvod gradbenega dovoljenja že vročen isti čas kot investitorju. Tako sploh ne vem zakaj se v primerih inšpekcijskega nadzora vprašuje po PGDju, saj je zakonsko določeno da PZI ne sme odstopati od lokacijskih podatkov PGDja. V kolikor do tega pride je potrebno vložiti spremembo gradbenega dovoljenja.

Razmišljam kako naj bi čim bolj po domače povem, kako izgleda tipična slovenska gradnja v realnosti. Se mi zdi, da lahko uporabim primerjavo peke piškotov:

  • investitor je recept za peko piškotov naročil po sistemu najcenejšega izbora. Ne zdi se mu logično metat denarja za nekaj, kar v končni fazi sploh ne potrebuje. Recept bo na koncu stal tam nekje. Tudi sam misli, da recepta v resnici sploh ne potrebuje, saj (-je slišal, da) se je tisti sosedov izvajalec za peko piškotov nekoč (pri nekom) že izkazal in bo zagotovo izpolnil njegova pričakovanja;

  • z grobimi navodili investitorja, bo izvajalec s svojo pametjo piškote spekel na svoj način, ker on to najbolje ve sam, saj jih je spekel že na tone. Ker se vse vrti okoli denarja, mu bo predhodno dal ponudbo za naročilo. Seveda ne bo pozabil pripisati, da se naročilo v končni meri obračuna po realnem izvedenem stanju;

  • investitor bo za nadzor nad peko piškotov tudi privarčeval. Sam se čuti za to delo dovolj kompetenten, saj ima dobrega izvajalca. Med peko piškotov obišče izvajalca in opazi, da vse le ne teče kot si je zamislil in je potrebno nekaj popraviti. Izvajalec z veseljem popravi prvotno naročilo in seveda investitorju pove, da bo zato nekaj potrebno doplačat. Si pač investitor izmišljuje in seveda da izvajalec piškotov ne bo popravljal zastonj, gre namreč dodatno za porabljen material in čas. Izvajalec je seveda vesel, saj je dobil dodatno delo in zagotovo plačilo. Investitor ne bo sedaj iskal drugega izvajalca, ker ga bi to preveč stalo časa in denarja;

  • investitor na koncu ugotovil, da piškoti sploh niso takšni kot je on pričakoval. Končno so bili tudi dražji, kot je bilo na začetku povedano (ponudba!). Na izvajalca je hud, ker ni zadovoljen s piškoti. Potrebno bo naročiti drugega izvajalca, da piškote popravi, saj kot taki niso primerni za uporabo, oziroma v tem primeru niso primerni za na mizo.

Kakor koli se zdi smešno mi verjemite, da investitorju izgine ves nasmešek iz obraza, ko se začne pogovor vrteti v vezi doplačila ali popravljanja že izvedenega. Še manj je smešno, ko je potrebno kaj popraviti medtem ko investitor objekt že uporablja (skrite napake!). Dragi investitorji piškote je moč preprosto vrč v smeti, stanejo nekaj eurov in kako uro dela. Koliko pa stane vaša gradnja? Za slovenske razmere je moč razbrati da se investitorji obnašajo tako, da gradnja stane manj kot piškoti. Še hujše je da se izdelujejo PZI-ji na tako slabi ravni kvalitete, kot da gradnja realno sploh ne predstavlja strošek oziroma ta sploh ni pomemben. To je vsekakor naša graja, graja »ne stroki«.

Sama se bom podala v gradnjo stanovanjske hiše in zato lahko bodoče vrstice napišem v smislu ene in iste osebe. Sama bom v isti osebi investitor in projektant projekta za izvedbo – PZI. Realno gledano se vse vrti okoli denarja, kako čim bolje zgraditi, za čim bolj ugodno ceno. Seveda se vse prične že v fazi idejne zasnove, ki očrta velikost objekta. Iz česa bo objekt v osnovi v grobem zgrajen je določeno v Projektu za pridobitev gradbenega dovoljenja – PGD. Vse ostalo kakšni materiali in kako bodo ti materiali zloženi med seboj, pa določa projekt za izvedbo. Projekt za izvedbo – PZI je recept za gradnjo objekta. Če je Projekt za izvedbo natančno narejen, so v njem podane vse sestavine in način (medsebojne) vgradnje teh sestavin. Že pri izrisu idejne zasnove je moj partner, velikokrat podal vprašanje: »Koliko bo to stalo?« Moj odgovor je bil: »Ne vem, ker še nisem pričela z izdelavo Projekta za izvedbo.« Imava namreč omejen proračun za hišo in je cena objekta zelo pomemben faktor. Cena igra zelo pomembno vlogo, ker bo financirana tudi s strani banke. Hkrati prestavljajo veliki družinski izdatek kar dve najemnini, kateri bo potrebno plačevati tudi še v času gradnje, vse dokler se ne vselimo v hišo. Potrebno je preračunljivo načrtovanje, nasprotno se bo vse skupaj zelo zakompliciralo in slabo končalo. V izogib katastrofi je potrebno dober del energije nameniti predhodnemu preudarnemu načrtovanju in zbiranju ponudb. Oboje je potrebno delati že v času načrtovanja Projekta za izvedbo in ne takrat, ko se že gradi. Iz praske vem, da so nekatera vrata kasneje zaprta, ker na primer naknadna sprememba neke dimenzije pomeni preveliki strošek. Ta isto dimenzijo pa je v fazi načrtovanja na papirju možno praktično zastonj popraviti. Vse poti so v fazi izdelave Projekta za izvedbo odprte. Vse se še lahko spremeni, torej natančen izbor materiala in njegova vgradnja. Vzporedno z načrtovanjem se zbirajo ponudbe in se te v primeru previsoke končne cene korigirajo oziroma zamenjajo. Vsak Projekt za izvedbo se mora pričeti načrtovati ravno obratno od njegove izvedbe in sicer z načrtovanjem in izborom opreme. Seveda investitor je tisti, ki mora vse sproti potrdi. Ko bo Projekt za izvedbo končan, bomo imamo recept za izdelavo hiše. V receptu bodo znane sestavite in kdo bo piškote (ali nek del) izdelal. Ko se gradnja prične je vse znano, samo še zgraditi je potrebno. Ob gradnji tako ni presenečenj, vsak ve kaj mu je za storiti. Če bo kaj narejeno drugače, to mora izvajalec popraviti, seveda na svoje stroške. Seveda nisem naivna, vem da je gradnja živ organizem in se spreminja. Seveda obstajajo možnosti, da bo šlo kaj narobe ali drugače, vendar vem da imam rdečo nit od katere ne bo večjega odstopanja. Izvajalci vidijo kaj bodo kam vgradili, za to bodo dali ponudbo, tako nimajo kasneje po izvedbi nič oporekati. Tako je najpomembnejše to, da cena na koncu kljub spremembam in kakšnim prilagajanjem v fazi same gradnje, ne bo preveliko dostopala.

Še neka zgodba: nek investitor rekonstrukcije obstoječega objekta, mi je nekoč predlagal, da bi on kar začel brez PZI-ja. Nadalje mi je hitel razložiti, da je ta objekt nekoč že funkcioniral kot stanovanjska hiša in ne more biti nek velik problem zadevo ponovno vzpostaviti v življenje. Moj odgovor je bil, da so nekoč v hiši poznali od inštalacije le dimnik, danes pa imamo zamišljeno samostoječo kopalno kad na sredini prostora in višino prostora 2,60 m od AB plošče do stropa! V razlago naj še omenim, da je bil ta objekt v preteklosti praktično na novo zgrajen (nelegalna gradnja), seveda s popolnoma napačno svetlo višino prostora. Slednja napaka se je zgodila, ker je investitor bil mnenja, da je potrebno ohraniti višino kot je bila v predhodnem objektu. Seveda smo že v fazi PGD ugotovili, da je bila takšna izvedba neutemeljena.

Vsekakor vem, da je načrtovanje gradnje (beri Projekt za izvedbo) v Sloveniji nekaj novega in po mnenju investitorjev in izvajalcev nepotrebno. V praksi to pomeni dodatno finančno breme investitorja, veliko slabe volje s strani vseh udeležencev gradnje in podaljšanje gradnje. Ko gre med gradnjo vse narobe, se investitorji nič ne jezite na izvajalec, nadzornike in projektante. Krivi ste si sami, dobili ste ravno tisto kar ste plačali. Za najmanjšo ceno ne morete dobiti veliko, dobite malo!

Nasvet: namenite več denarnih sredstev za predhodno načrtovanje, ker vam bo na koncu privarčevalo pri celotni gradnji, všteto vse stroške tudi projektiranja, vsaj 10 %.